想靠登記解約躲奢侈稅 國稅局：躲不掉

好房News記者馮牧群／採訪報導

很多人認為房屋買賣不成，只要解約即可免除奢侈稅，其實不然，國稅局提醒，所有權人銷售持有兩年內的不動產，在完成產權｢移轉登記｣後，解除買賣契約並取回原銷售不動產，假如雙方為合意解約，賣方仍需繳納奢侈稅。

以最近國稅局查獲個案為例，A君99年8月買下一戶房屋，於101年6月訂立不動產買賣契約書，銷售該房地給B君，且已完成產權移轉登記。A君逾期未申報奢侈稅，經國稅局查核，該區調解委員會的調解書顯示，因為B君尚有餘款未付，經調解後雙方同意解除原契約，將房地回復登記為A君，並主張原契約不成立。

然而，由於雙方均無法提出過戶後向B君催收，與調解後價金返還等證明文件，且A君是遭調查後才聲請調解，雙方藉由合意解除買賣契約，而非行使法定解除權，因此，A君再次取得不動產所有權，原契約仍有效，須依規定課奢侈稅。以A君案例來說，未依時限申報奢侈稅(持有期間1年10個月)售價400萬元，國稅局依10%稅率補徵稅額40萬元，另漏稅部分處0.5倍、20萬元罰鍰。國稅局特別提醒，銷售持有兩年內的不動產，得在辦理產權移轉登記前解除契約或行使法定解除權，才可免繳奢侈稅。

至於持有期間的計算，國稅局說明，是指原所有權移轉登記日至「訂定銷售契約日」止，並非原移轉登記日至出售的移轉登記日間。舉例來說，假設100年9月9日完成移轉登記取得的房屋，在102年8月31日訂定銷售契約出售，並於102年9月10日完成不動產移轉登記，依奢侈稅條例規定，持有期間應為100年9月9日至102年8月31日，尚未滿兩年，若無排除課稅的情形，應按售價乘以稅率10%課徵奢侈稅，如果民眾誤認為持有期間已達標而未報稅，經查獲將遭補稅處罰。

健全房市 豪宅買賣今年起實價課稅

時間：2014/1/23   撰稿‧編輯：陳林幸虹 　　 新聞引據： 採訪

財政部今天(23日)舉行新春記者會。財政部長張盛和宣布，為健全台灣房市，讓房價緩步「軟著陸」、避免泡沫化，財政部將從今年開始，針對雙北市成交價達新台幣8千萬以上、其他縣市5千萬以上的豪宅實價課稅。換句話說，個人只要是去年出售豪宅，今年5月申報所得稅時，房產交易所得須遵照新規定納稅。

　　財政部長張盛和23日宣布針對個人出售房產交易所得的新規定，未來民眾只要出售台北市或新北市的房地產，交易價格達到新台幣8千萬元以上、其他縣市5千萬以上，而且無法證明原始取得成本，就須以實際銷售價的15%作為房產交易所得。這項新規定將從今年5月申報去年個人綜合所得稅時實施。

　　張盛和說：『(原音)針對這些豪宅，我們就用實際銷售價格的15%來當作房屋交易所得，用土地公告現值以及房屋評定標準價格來分配。15%是各國稅局查核房屋交易所得額標準在11%到18%之間，所以我們折衷在15%。』

　　由於這項新制今年首次上路，張盛和表示，未來會看實際辦理的成效，適度調整金額和所得額標準。

　　此外，財政部近日也發函，敦促各地方政府適切訂定房屋稅的徵收率及合理評定房屋標準價格。張盛和指出，目前各地方政府公告的房屋構造標準單價、耐用年數和折舊率多已沿用30年，未曾做合理調整，造成房屋稅負偏低，為求租稅公平，已要求各縣市政府須儘快制定符合現況的稅率，並納入年度考核要點。

擔任不動產講師-南山人壽友華通訊處

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感謝受邀至南山人壽-友華通訊處擔任不動產講師

謝謝友華通訊處的朋友熱情回應!

課程內容：

奢侈稅條例&案例說明

如何運用實價登錄查詢系統&實價登錄上路後對未來之影響

QE對房地產之影響，未來QE退場後房地產之趨勢

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