金管會緊盯 預售屋信託受益權 禁轉讓

防建商變相增貸 有助遏止房價炒作
2013年07月15日  
為防堵建商變相增貸，金管會將下令禁止建商預售屋信託受益權轉讓。本周下令
【廖珮君╱台北報導】

為防堵建商將民眾買預售屋的錢，信託給銀行後，再把「信託受益權」轉讓給他人的「變相增貸」，一旦建案沒完工或房價反轉，將使民眾權利受損，此外，買到「受益權」的銀行或壽險業者，受益權恐變成一堆廢紙，金管會最快本周將下令，全面禁止建商預售屋受益權轉讓。

影響所及，建商將無法再透過預售屋信託受益權「變相增貸」，衝擊中小型建商資金運用，也有助遏止預售屋房價炒作；對壽險或銀行業者來說，則是少了一個投資標的。 

建商資金運用恐受限
政府打炒房，銀行緊縮不動產授信後，有愈來愈多的建商，開始將手上的「信託受益權」轉賣出來，並開出5%~8%利息給投資人，讓不少銀行和壽險業趨之若鶩，又以壽險業投資為大宗。

例如2011年當年，在林口推「世界首席」預售案的甲山林，就把將交屋的汐止「甲山林天廈」，以10億元價格，將信託受益權轉讓給台灣人壽；京業建設也在同年，把在捷運新北投站的「京倫吾悠」受益權，以6億元轉給宏泰人壽。

此舉對建商而言，可提前取得全部的資金，也是變相增貸。如10億元預售屋建案，建商向銀行土建融只能貸6億元，若再將2億元的「信託受益權」轉賣給壽險業者，等於「變相增貸」了8成。

金管會上周五（12日）和央行召開聯繫會議，會中金管會認為美國量化寬鬆政策（QE）退場，房市反轉風險升高，卻發現建商多把預售屋的「受益權」轉讓出去，一旦房價反轉、或建商跑了，不願贖回受益權，會產生很大的道德風險。 

房價反轉受益權無用

金管會官員說，2011年5月新修正的預售屋定型化契約中，「預收款履約保證信託機制」規定，若建商沒有依法依約交屋或完工，法院拍賣後，購屋的民眾是優先受償，再來才是買「受益權」的金融業者。官員說，這些金融業者手上的「受益權」，等於是次順位債券，如果房價反轉或建商跑了，這些受益權就如同一團廢紙。 

預收款信託金額攀高
為避免民眾和投資人權益受損，金管會最快本周將發布相關規定，全面禁止建商將預售屋的「預收款信託受益權」轉讓出去，因受託人屬銀行，銀行局將透過銀行去管理。

依現行規定，建商需將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，等到建案完成後，不動產的銷售收入，受託銀行將交給建商；但建商可將此銷售案利潤的「受益權利」，轉賣出去，稱為受益權，屬債權的一種。

據信託公會統計，今年第1季「預收款信託」金額達140.62億元的高點，且呈現逐年走高。 

【報你知】不動產信託受益權

建商將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，由受託銀行視建案工程進度，逐次撥款給建商，專款專用，降低建商倒閉、捲款逃走的風險。
等到建案開發完成後，不動產的銷售收入，屬於信託利益，銀行將交給受益人（建商）享有。
建商若希望提早拿到資金，而非等工程完成後才拿全部資金，可以將「信託受益權」轉賣給其他投資人，由建商給付約5~8%利息給投資人，並約定1~2年內贖回受益權，目前投資者多是銀行或壽險業者。
但當房價反轉或建案沒完工，建商不願贖回受益權，除買預售屋的民眾權益恐受損外，受讓人（銀行或壽險業者）手上的「受益權」也可能變成一團廢紙。