2013年7月27日 星期六

整建維護千萬補助到你家 開始申請囉

新聞日期: 2013/07/24 發佈單位: 新北市政府城鄉發展局 發佈類別: 新聞資訊
【新北市訊】
您家的老舊房屋想要更新門面嗎?新北市政府從102年7月24日開始接受申請,改頭換面最多可獲1千萬元補助,您心動了嗎?歡迎想做老屋拉皮的社區民眾趕快整合行動!

新北市政府為了加速新北市老屋重生的腳步,特別訂定「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」,凡是位在新北市都市計畫範圍內、屋齡達到15年以上的合法建築物做外牆拉皮修繕,只要符合補助條件,就可提出申請,市府所提供的補助經費相當優惠,最多可以到達修繕總經費的50%,額度上限為1千萬元,今天就開始公告,發布實施,歡迎市民踴躍申請!

新北市政府都市更新處副處長謝登武指出,俗稱「老屋拉皮」的整建維護也是都市更新的一環,因此,若屋況仍良好,想要外表改變新妝的房屋,是可以考慮做整建維護。依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」規定,只要位於新北市計畫範圍內的合法建築物,屋齡達15年以上,並符合下列條件之一者,即可申請補助:

1. 透天式建築物連續達5棟以上。(透天)
2. 非透天之三層樓以上建築物連續達2棟以上。(公寓+公寓)
3. 非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各1棟以上。(公寓+透天)
4. 6層樓以上整幢建築物。(大樓)
5. 四、五層樓公寓增設昇降設備者,得以1棟為申請單位。

都市更新處更新發展科科長洪宜萍說,所謂一般地區的補助上限可達總經費的50%,最高是1千萬元;如果是新北市政府指定的「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路的建築物,更有機會得到總經費75%,上限1千萬元的補助。

洪宜萍強調,新北市已經出現了大樓外牆拉皮申請通過的例子,是位於板橋區中正路的「富邦世紀大廈」,這棟屋齡超過27年的住宅大樓,有外牆老舊且磁磚剝落的情形,除了不美觀,也有公共安全之虞,經社區管委會說服住戶進行修繕,並向新北市政府申請補助經費。該社區經審議通過後,獲得新台幣1千萬元的補助金額,對社區與社會大眾,改善都市景觀及居住環境品質,真是一舉兩得。

歡迎有意願的社區民眾來電諮詢,新北市政府都市更新處並聘請了輔導團隊,可以免費教授社區民眾如何申請!

諮詢電話:2950-6206轉更新發展科。
新聞提供:都市更新處發展科陳韋豪 電話:2950-6206 #605
新聞聯絡:都市更新處秘書室劉英純 電話:2950-6206 #204

2013年7月16日 星期二

林口台地「合宜住宅」七件不合理事 政府鑽巧門的A7

新新聞周報作者: 方 儉 | 新新聞周報 – 2012年9月8日 下午6:01

新北市浮洲合宜住宅抽籤的中籤率只有一六%,中籤者現賺兩百萬!當合宜住宅抽籤成為全民「樂透」的發財夢題材,林口A7合宜住宅背後,居然有七大不合理現象!

近五年內房價狂漲,買不起殼的年輕人愈來愈多,政府推出「合宜住宅」政策,試圖為年輕無殼鍋牛找一條有殼路,但合宜住宅真的那麼合宜嗎?對付不起房貸的年輕人,即使每坪十五萬,仍是極大負擔;政府透過授予建商BOT,確實能一改過去國宅建築品質不佳的問題嗎?

八月九日,內政部長李鴻源興高采烈地主持新北市浮洲合宜住宅抽籤典禮,同時宣布會蓋更多的合宜宅,以供市場需要。隔天媒體即報出抽籤的中籤率只有一六%,中籤者現賺兩百萬,顯然還是不離炒高房價的思維。此外,內政部營建署還推出位於桃園龜山鄉林口台地上的機場捷運A7站合宜宅,並已公告將在十月十日開始公開銷售。

負責開發案的內政部營建署城鄉發展分署官員指出,這個基地分成兩期,第一期一八六公頃,都是平地第二期五○公頃,則是山坡地,未來這個基地將容納四萬人,除了住宅區,還有商業、工業區等,是一個完整的造鎮計畫。

桃園縣都市計畫設計審議委員、銘傳大學建築系副教授王价巨表示,八月八日桃園縣的建照預審會議,因為資料太不齊全,已駁回A7的開發案,但是縣政府和各委員都承受很大壓力,因為這是「中央的政策」,內政部營建署的都市計畫委員都通過了這個案子,但現在地方政府核發建照前的審議,發現這項開發案缺失實在太多,所以退回「上級主管機關政策性的開發案」。

檢視這個案子,其中有七大不合理,卻被內政部營建署合法化:

一、不等建照下來就先宣布開賣
公寓大廈管理條例第五十八條規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」現在營建署網站公然公告銷售時間為十月十日,在不到兩個月時間,如何補正?這等於是「孫飛虎搶親」,黃道吉日已訂好,桃園縣都市發展局當然只能「配合辦理」。

二、解編山坡地
山坡地保育條例定義的「山坡地」為海拔一百公尺以上,坡度在五%以上,只要有一項,就是「山坡地」。A7的基地都符合這兩個要件,但營建署巧妙的把基地分成兩期,一期的土地較平,營建署就以台地之名,把一八六公頃的山坡地解編。這樣就把這塊土地「鬆綁了」。

三、免環評、免水保
營建署把山坡地變成平地,「好處」是免了許多麻煩,像環評就全免,只留下五○公頃全是山坡地的第二期去和環保署打濫架,過也好,不過也好,大頭的一八六公頃,頭過身就過,的確是高明的「斷尾求生術」,大片土地也不用做水土保持計畫。這些都是民間業者慣用來規避環評、水保的「怪招」,營建署居然發揮得淋漓盡致。

四、多徵收土地
因為把五○公頃移除在第一期外,所以沒有大家擔心的順向坡、地滑問題。問題是,為什麼營建署當時要多徵收五○公頃?多花數十億元公帑,而且未來的各項公共設施成本也會增加,究竟是什麼道理?
五、公共設施未定就先畫建築線
目前這個基地有四家建商得標,他們已提出建築藍圖,而且不願意改圖。王价巨指出,這是前所未有的例子,到時候公共設施只能遷就建商的藍圖,勢必有意想不到的問題。

六、水的問題
A7的二三六公頃土地,原來全部是農業區,因為在台地上,地勢太高,缺水,所以形同廢耕。現在要移入四萬多人,而且還有工業、商業區,一天至少要一萬噸的水,到時候水從哪裡來?此外,還有汙水排放,如何把四萬人的生活汙水,加上工業廢水妥善處理,都是問題。雖然營建署官員說沒問題,但舉不出具體水源與汙水處理的策略,令人無法安心。

七、和李鴻源部長的政策矛盾
內政部長李鴻源上任以來,發表許多令人耳目一新的言論,包括大台北地區的人口太多,應該移一些人出去;蘇拉颱風後,李鴻源又說未來建商進行都市開發,必須證明「不會從這塊建築基地多流一滴水出去」,以免淹水;而A7合宜住宅的開發案,根本上就和李鴻源的論點是矛盾的,不知李鴻源如何面對前任內政部長、現任行政院副院長江宜樺留下來的「政績」。

當合宜住宅抽籤成為全民「樂透」的發財夢題材時,欠缺整體的經濟、社會、環境影響評估,政府自鑽巧門,留下了最壞的「州官放火」示範,這樣的政府其實是「有犯意、有犯行,但不犯法」,只是成就某些人一時的功名,但長久則是全民皆輸。

2013年7月15日 星期一

自用換屋 被課奢侈稅? 戶籍遷入才算「自住」屋

撰文/王基風;插畫/蔡嘉驊

奢侈稅並非全面打擊所有不動產買賣交易,只要符合條件就能合法避稅,但千萬別因為一時的疏失而被多課了奢侈稅,或在不清楚的情況下漏繳奢侈稅而被罰款!

老家在台南的陳先生一年前在新北市泰山區買了中古大樓自住,因認為沒有絕對的必要性,戶籍一直設在台南,沒有搬遷到新北市泰山區,陳先生最近因為換工作到汐止,為了通勤便利想要換屋,於是用九百萬元賣掉泰山的房屋,在汐止以同樣價位買了另一間房屋。

沒想到隔了幾個月,國稅局居然寄來奢侈稅補繳單,通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅,還附上了五十萬元的罰鍰,陳先生氣得跳腳,他認為自己是純自住、非投資,應該不須繳交奢侈稅……

賣屋前戶籍先遷入 才符合自住屋條件

其實,奢侈稅上路以來,不少人出現和陳先生同樣的情形,明明符合豁免條款,卻因為忽視了一些小細節,反而變成漏報奢侈稅而被處以罰鍰。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,以陳先生的案例來看,原本陳先生應符合自住型常態移轉房屋的案例,不須繳納奢侈稅,但因為陳先生沒有將「戶籍遷入」原本認定自住的房屋內,才被國稅局認定該房屋有投資或是營業的嫌疑。

根據奢侈稅條例規定,所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅,且沒有出租、營業使用,或是因換屋而同時持有二間房子,只要在新屋完成移轉登記起一年內出售舊屋,可免奢侈稅

但許多人像陳先生一樣,買了房子後雖然居住在裡面,卻沒有將戶籍遷入,但戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件,因此,少了這個動作,陳先生即使舉證賣掉的房子確實沒有營業或出租,仍無法排除課稅。

法拍、繼承、遺贈 不用被課奢侈稅

房屋若被法院、銀行拍賣,或是從長輩、親屬間繼承、遺贈得到房屋,也都不必被課奢侈稅。

目前較多人會面臨到的問題是,購買預售屋,兩年內移轉會不會被課奢侈稅?由於預售屋在興建完工前交易都屬於「權利移轉」,並沒有實體的房屋可以移轉,因此不在奢侈稅課徵範圍內;不過只要預售屋興建完工,由建商名下移轉登記到個人名下後就屬於實體房屋了,此時若在兩年內買賣交易,同樣會被課徵奢侈稅。

有錢人節稅有「三寶」 帝寶就有四起!

好房News記者王富民/綜合報導

有錢人買豪宅為了投資,早已不稀奇,不過近來有富人買豪宅全是為了避稅?近來出現了一股夫妻互贈豪宅的風潮,以知名的豪宅「帝寶」為例,去年八月開始至今,就出現四筆案件。

富豪節稅有三寶,土地、鑽石和骨董字畫。

根據實價登錄網的資料顯示,從去年八月以來,帝寶並無實際成交案件,卻有四比「贈與案」,而其中全都屬於夫妻互贈;另外,日前爆發「膨風」風波的豪宅「勤美璞真」,也出現相同情形,四筆的交易案中,只有一戶是買賣成交,另外三戶也是贈與案。
根據贈與稅法規,每個人一年內有220萬的免稅額度,若將房屋贈與他人還須繳交土地增值稅,不過若是夫妻之間的贈與,既不用課徵贈與稅,也不需繳土地增值稅,因此才會有許多富豪藉此避稅。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出,富豪為了節稅,除了夫妻互相贈與之外,還可以將房屋登記在公司名下,在把公司設立在維京群島等不易追查的海外地點,藉此避稅。另外,住商不動產企研室主任徐嘉馨提到,富人用公司名義持有住宅,可解此藏富,且當公司負責人由父親變成兒子時,公司的豪宅就歸於兒子,不需繳交贈與稅,省下的稅收相當可觀。

然而,富人節稅的管道百百種,除了用豪宅節稅之外,熟悉富豪理財門道的律師和會技師就透露,骨董字畫和鑽石,因為其價值不易估算和攜帶方便,也成為富豪們愛用的節稅方法之一,加上土地或豪宅,儼然成為節稅三寶。

2013年7月14日 星期日

金管會緊盯 預售屋信託受益權 禁轉讓

防建商變相增貸 有助遏止房價炒作
2013年07月15日  
為防堵建商變相增貸,金管會將下令禁止建商預售屋信託受益權轉讓。本周下令
【廖珮君╱台北報導】

為防堵建商將民眾買預售屋的錢,信託給銀行後,再把「信託受益權」轉讓給他人的「變相增貸」,一旦建案沒完工或房價反轉,將使民眾權利受損,此外,買到「受益權」的銀行或壽險業者,受益權恐變成一堆廢紙,金管會最快本周將下令,全面禁止建商預售屋受益權轉讓。

影響所及,建商將無法再透過預售屋信託受益權「變相增貸」,衝擊中小型建商資金運用,也有助遏止預售屋房價炒作;對壽險或銀行業者來說,則是少了一個投資標的。 

建商資金運用恐受限
政府打炒房,銀行緊縮不動產授信後,有愈來愈多的建商,開始將手上的「信託受益權」轉賣出來,並開出5%~8%利息給投資人,讓不少銀行和壽險業趨之若鶩,又以壽險業投資為大宗。

例如2011年當年,在林口推「世界首席」預售案的甲山林,就把將交屋的汐止「甲山林天廈」,以10億元價格,將信託受益權轉讓給台灣人壽;京業建設也在同年,把在捷運新北投站的「京倫吾悠」受益權,以6億元轉給宏泰人壽。

此舉對建商而言,可提前取得全部的資金,也是變相增貸。如10億元預售屋建案,建商向銀行土建融只能貸6億元,若再將2億元的「信託受益權」轉賣給壽險業者,等於「變相增貸」了8成。

金管會上周五(12日)和央行召開聯繫會議,會中金管會認為美國量化寬鬆政策(QE)退場,房市反轉風險升高,卻發現建商多把預售屋的「受益權」轉讓出去,一旦房價反轉、或建商跑了,不願贖回受益權,會產生很大的道德風險。 

房價反轉受益權無用

金管會官員說,2011年5月新修正的預售屋定型化契約中,「預收款履約保證信託機制」規定,若建商沒有依法依約交屋或完工,法院拍賣後,購屋的民眾是優先受償,再來才是買「受益權」的金融業者。官員說,這些金融業者手上的「受益權」,等於是次順位債券,如果房價反轉或建商跑了,這些受益權就如同一團廢紙。 

預收款信託金額攀高
為避免民眾和投資人權益受損,金管會最快本周將發布相關規定,全面禁止建商將預售屋的「預收款信託受益權」轉讓出去,因受託人屬銀行,銀行局將透過銀行去管理。

依現行規定,建商需將民眾買預售屋的錢,都交付銀行信託,稱為「不動產信託」,等到建案完成後,不動產的銷售收入,受託銀行將交給建商;但建商可將此銷售案利潤的「受益權利」,轉賣出去,稱為受益權,屬債權的一種。

據信託公會統計,今年第1季「預收款信託」金額達140.62億元的高點,且呈現逐年走高。 

【報你知】不動產信託受益權

建商將民眾買預售屋的錢,都交付銀行信託,稱為「不動產信託」,由受託銀行視建案工程進度,逐次撥款給建商,專款專用,降低建商倒閉、捲款逃走的風險。
等到建案開發完成後,不動產的銷售收入,屬於信託利益,銀行將交給受益人(建商)享有。
建商若希望提早拿到資金,而非等工程完成後才拿全部資金,可以將「信託受益權」轉賣給其他投資人,由建商給付約5~8%利息給投資人,並約定1~2年內贖回受益權,目前投資者多是銀行或壽險業者。
但當房價反轉或建案沒完工,建商不願贖回受益權,除買預售屋的民眾權益恐受損外,受讓人(銀行或壽險業者)手上的「受益權」也可能變成一團廢紙。 

2013年7月7日 星期日

新規上路 嚴管1坪、豪宅農舍

作者: 陳文信╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月8日 上午5:30
中國時報【陳文信╱台北報導】

為了遏止國內「一坪農舍」及「豪宅農舍」的亂象,內政部修正相關辦法,今年七月起,新建農舍面積不得低於十三坪,五年內亦不得重複申請農舍建照許可。此外,農舍須受定期檢查,建築違規未改正者,將遭廢止建築許可。

內政部七月初修正《農業用地興建農舍辦法》,一口氣對農舍管制祭出多項的緊縮政策,營建署代理署長許文龍直言,就是不要再讓建商和地主「把農舍當成房地產炒作」,好讓農舍回歸為農用,落實農業環境的永續發展。

近年來,宜蘭、竹苗等地區,出現許多「一坪農舍」求售的荒謬現象;還有不少案例就是先以支援相關農產工作為名興建農舍,再轉售給非農民的買家,之後又被改建為極盡豪華的宅第,讓鄉村的農作產業和田野風情全變了調。

內政部本月起祭出新規定,緊縮農舍建坪、申請資格及年限,依修正發布的《農業用地興建農舍辦法》,農舍最小興建面積為四十五平方公尺(約十三坪),除了原起造人外,分期興建者也皆應辦理農民資格審查,包括買地應滿兩年,居住在戶籍所在地也要兩年。

此外,五年內曾取得農舍建照執照者,除因原執照撤銷、失效或因天災拆除,不得再申請興建許可。也就是說,農民興建農舍的面積不得低於十三坪,五年內也不得再蓋其他棟農舍,若轉賣給非農民者,買家則不得再申請擴建或改建。
農民若為營造良好生活環境,而要集中興建農舍,新辦法也規定,棟數不得逾五十棟,且應採分幢、分棟方式建築,集村農舍用地總面積應小於一公頃,避免農舍過度密集。
內政部也規定,農舍起造人所持有的農地,必須在同一或毗鄰的鄉鎮市區,以避免農舍蓋在特定地區,持有的農地卻遠在山區或山坡、森林等保育區等不合理的怪現象。

此外,有鑒於農舍屬「與農業經營不可分離之設施」,該辦法也新增定期檢查與處理的機制;用途或建築未依規定者,政府將可限期改正,屆期如不改正者,得廢止其許可,以有效遏止農地被炒作。