整建維護千萬補助到你家 開始申請囉

新聞日期： 2013/07/24 發佈單位： 新北市政府城鄉發展局 發佈類別： 新聞資訊

【新北市訊】

您家的老舊房屋想要更新門面嗎？新北市政府從102年7月24日開始接受申請，改頭換面最多可獲1千萬元補助，您心動了嗎？歡迎想做老屋拉皮的社區民眾趕快整合行動！

新北市政府為了加速新北市老屋重生的腳步，特別訂定「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」，凡是位在新北市都市計畫範圍內、屋齡達到15年以上的合法建築物做外牆拉皮修繕，只要符合補助條件，就可提出申請，市府所提供的補助經費相當優惠，最多可以到達修繕總經費的50%，額度上限為1千萬元，今天就開始公告，發布實施，歡迎市民踴躍申請！

新北市政府都市更新處副處長謝登武指出，俗稱「老屋拉皮」的整建維護也是都市更新的一環，因此，若屋況仍良好，想要外表改變新妝的房屋，是可以考慮做整建維護。依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」規定，只要位於新北市計畫範圍內的合法建築物，屋齡達15年以上，並符合下列條件之一者，即可申請補助：

1. 透天式建築物連續達5棟以上。(透天)

2. 非透天之三層樓以上建築物連續達2棟以上。(公寓+公寓)

3. 非透天之三層樓以上建築物與相連之透天建物各1棟以上。(公寓+透天)

4. 6層樓以上整幢建築物。(大樓)

5. 四、五層樓公寓增設昇降設備者，得以1棟為申請單位。

都市更新處更新發展科科長洪宜萍說，所謂一般地區的補助上限可達總經費的50%，最高是1千萬元；如果是新北市政府指定的「整建維護策略地區」或面臨30公尺以上計畫道路的建築物，更有機會得到總經費75%，上限1千萬元的補助。

洪宜萍強調，新北市已經出現了大樓外牆拉皮申請通過的例子，是位於板橋區中正路的「富邦世紀大廈」，這棟屋齡超過27年的住宅大樓，有外牆老舊且磁磚剝落的情形，除了不美觀，也有公共安全之虞，經社區管委會說服住戶進行修繕，並向新北市政府申請補助經費。該社區經審議通過後，獲得新台幣1千萬元的補助金額，對社區與社會大眾，改善都市景觀及居住環境品質，真是一舉兩得。

歡迎有意願的社區民眾來電諮詢，新北市政府都市更新處並聘請了輔導團隊，可以免費教授社區民眾如何申請！

諮詢電話：2950-6206轉更新發展科。

新聞提供：都市更新處發展科陳韋豪 電話：2950-6206 #605

新聞聯絡：都市更新處秘書室劉英純 電話：2950-6206 #204

林口台地「合宜住宅」七件不合理事 政府鑽巧門的Ａ７

新新聞周報作者： 方 儉 | 新新聞周報 – 2012年9月8日 下午6:01

新北市浮洲合宜住宅抽籤的中籤率只有一六％，中籤者現賺兩百萬！當合宜住宅抽籤成為全民「樂透」的發財夢題材，林口Ａ7合宜住宅背後，居然有七大不合理現象！

近五年內房價狂漲，買不起殼的年輕人愈來愈多，政府推出「合宜住宅」政策，試圖為年輕無殼鍋牛找一條有殼路，但合宜住宅真的那麼合宜嗎？對付不起房貸的年輕人，即使每坪十五萬，仍是極大負擔；政府透過授予建商ＢＯＴ，確實能一改過去國宅建築品質不佳的問題嗎？

八月九日，內政部長李鴻源興高采烈地主持新北市浮洲合宜住宅抽籤典禮，同時宣布會蓋更多的合宜宅，以供市場需要。隔天媒體即報出抽籤的中籤率只有一六％，中籤者現賺兩百萬，顯然還是不離炒高房價的思維。此外，內政部營建署還推出位於桃園龜山鄉林口台地上的機場捷運Ａ７站合宜宅，並已公告將在十月十日開始公開銷售。

負責開發案的內政部營建署城鄉發展分署官員指出，這個基地分成兩期，第一期一八六公頃，都是平地，第二期五○公頃，則是山坡地，未來這個基地將容納四萬人，除了住宅區，還有商業、工業區等，是一個完整的造鎮計畫。

桃園縣都市計畫設計審議委員、銘傳大學建築系副教授王价巨表示，八月八日桃園縣的建照預審會議，因為資料太不齊全，已駁回Ａ７的開發案，但是縣政府和各委員都承受很大壓力，因為這是「中央的政策」，內政部營建署的都市計畫委員都通過了這個案子，但現在地方政府核發建照前的審議，發現這項開發案缺失實在太多，所以退回「上級主管機關政策性的開發案」。

檢視這個案子，其中有七大不合理，卻被內政部營建署合法化：

一、不等建照下來就先宣布開賣
公寓大廈管理條例第五十八條規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」現在營建署網站公然公告銷售時間為十月十日，在不到兩個月時間，如何補正？這等於是「孫飛虎搶親」，黃道吉日已訂好，桃園縣都市發展局當然只能「配合辦理」。

二、解編山坡地
山坡地保育條例定義的「山坡地」為海拔一百公尺以上，坡度在五％以上，只要有一項，就是「山坡地」。Ａ７的基地都符合這兩個要件，但營建署巧妙的把基地分成兩期，一期的土地較平，營建署就以台地之名，把一八六公頃的山坡地解編。這樣就把這塊土地「鬆綁了」。

三、免環評、免水保
營建署把山坡地變成平地，「好處」是免了許多麻煩，像環評就全免，只留下五○公頃全是山坡地的第二期去和環保署打濫架，過也好，不過也好，大頭的一八六公頃，頭過身就過，的確是高明的「斷尾求生術」，大片土地也不用做水土保持計畫。這些都是民間業者慣用來規避環評、水保的「怪招」，營建署居然發揮得淋漓盡致。

四、多徵收土地
因為把五○公頃移除在第一期外，所以沒有大家擔心的順向坡、地滑問題。問題是，為什麼營建署當時要多徵收五○公頃？多花數十億元公帑，而且未來的各項公共設施成本也會增加，究竟是什麼道理？
五、公共設施未定就先畫建築線
目前這個基地有四家建商得標，他們已提出建築藍圖，而且不願意改圖。王价巨指出，這是前所未有的例子，到時候公共設施只能遷就建商的藍圖，勢必有意想不到的問題。

六、水的問題
Ａ７的二三六公頃土地，原來全部是農業區，因為在台地上，地勢太高，缺水，所以形同廢耕。現在要移入四萬多人，而且還有工業、商業區，一天至少要一萬噸的水，到時候水從哪裡來？此外，還有汙水排放，如何把四萬人的生活汙水，加上工業廢水妥善處理，都是問題。雖然營建署官員說沒問題，但舉不出具體水源與汙水處理的策略，令人無法安心。

七、和李鴻源部長的政策矛盾
內政部長李鴻源上任以來，發表許多令人耳目一新的言論，包括大台北地區的人口太多，應該移一些人出去；蘇拉颱風後，李鴻源又說未來建商進行都市開發，必須證明「不會從這塊建築基地多流一滴水出去」，以免淹水；而Ａ７合宜住宅的開發案，根本上就和李鴻源的論點是矛盾的，不知李鴻源如何面對前任內政部長、現任行政院副院長江宜樺留下來的「政績」。

當合宜住宅抽籤成為全民「樂透」的發財夢題材時，欠缺整體的經濟、社會、環境影響評估，政府自鑽巧門，留下了最壞的「州官放火」示範，這樣的政府其實是「有犯意、有犯行，但不犯法」，只是成就某些人一時的功名，但長久則是全民皆輸。

自用換屋 被課奢侈稅？ 戶籍遷入才算「自住」屋

撰文／王基風；插畫／蔡嘉驊

奢侈稅並非全面打擊所有不動產買賣交易，只要符合條件就能合法避稅，但千萬別因為一時的疏失而被多課了奢侈稅，或在不清楚的情況下漏繳奢侈稅而被罰款！

老家在台南的陳先生一年前在新北市泰山區買了中古大樓自住，因認為沒有絕對的必要性，戶籍一直設在台南，沒有搬遷到新北市泰山區，陳先生最近因為換工作到汐止，為了通勤便利想要換屋，於是用九百萬元賣掉泰山的房屋，在汐止以同樣價位買了另一間房屋。

沒想到隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅……

賣屋前戶籍先遷入 才符合自住屋條件

其實，奢侈稅上路以來，不少人出現和陳先生同樣的情形，明明符合豁免條款，卻因為忽視了一些小細節，反而變成漏報奢侈稅而被處以罰鍰。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，以陳先生的案例來看，原本陳先生應符合自住型常態移轉房屋的案例，不須繳納奢侈稅，但因為陳先生沒有將「戶籍遷入」原本認定自住的房屋內，才被國稅局認定該房屋有投資或是營業的嫌疑。

根據奢侈稅條例規定，所有權人、配偶及未成年子女僅有一戶自用住宅，且沒有出租、營業使用，或是因換屋而同時持有二間房子，只要在新屋完成移轉登記起一年內出售舊屋，可免奢侈稅。

但許多人像陳先生一樣，買了房子後雖然居住在裡面，卻沒有將戶籍遷入，但戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，因此，少了這個動作，陳先生即使舉證賣掉的房子確實沒有營業或出租，仍無法排除課稅。

法拍、繼承、遺贈 不用被課奢侈稅

房屋若被法院、銀行拍賣，或是從長輩、親屬間繼承、遺贈得到房屋，也都不必被課奢侈稅。

目前較多人會面臨到的問題是，購買預售屋，兩年內移轉會不會被課奢侈稅？由於預售屋在興建完工前交易都屬於「權利移轉」，並沒有實體的房屋可以移轉，因此不在奢侈稅課徵範圍內；不過只要預售屋興建完工，由建商名下移轉登記到個人名下後就屬於實體房屋了，此時若在兩年內買賣交易，同樣會被課徵奢侈稅。

有錢人節稅有「三寶」 帝寶就有四起！

好房News記者王富民／綜合報導

有錢人買豪宅為了投資，早已不稀奇，不過近來有富人買豪宅全是為了避稅？近來出現了一股夫妻互贈豪宅的風潮，以知名的豪宅「帝寶」為例，去年八月開始至今，就出現四筆案件。

富豪節稅有三寶，土地、鑽石和骨董字畫。

根據實價登錄網的資料顯示，從去年八月以來，帝寶並無實際成交案件，卻有四比「贈與案」，而其中全都屬於夫妻互贈；另外，日前爆發「膨風」風波的豪宅「勤美璞真」，也出現相同情形，四筆的交易案中，只有一戶是買賣成交，另外三戶也是贈與案。
根據贈與稅法規，每個人一年內有220萬的免稅額度，若將房屋贈與他人還須繳交土地增值稅，不過若是夫妻之間的贈與，既不用課徵贈與稅，也不需繳土地增值稅，因此才會有許多富豪藉此避稅。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，富豪為了節稅，除了夫妻互相贈與之外，還可以將房屋登記在公司名下，在把公司設立在維京群島等不易追查的海外地點，藉此避稅。另外，住商不動產企研室主任徐嘉馨提到，富人用公司名義持有住宅，可解此藏富，且當公司負責人由父親變成兒子時，公司的豪宅就歸於兒子，不需繳交贈與稅，省下的稅收相當可觀。

然而，富人節稅的管道百百種，除了用豪宅節稅之外，熟悉富豪理財門道的律師和會技師就透露，骨董字畫和鑽石，因為其價值不易估算和攜帶方便，也成為富豪們愛用的節稅方法之一，加上土地或豪宅，儼然成為節稅三寶。

金管會緊盯 預售屋信託受益權 禁轉讓

防建商變相增貸 有助遏止房價炒作
2013年07月15日  
為防堵建商變相增貸，金管會將下令禁止建商預售屋信託受益權轉讓。本周下令
【廖珮君╱台北報導】

為防堵建商將民眾買預售屋的錢，信託給銀行後，再把「信託受益權」轉讓給他人的「變相增貸」，一旦建案沒完工或房價反轉，將使民眾權利受損，此外，買到「受益權」的銀行或壽險業者，受益權恐變成一堆廢紙，金管會最快本周將下令，全面禁止建商預售屋受益權轉讓。

影響所及，建商將無法再透過預售屋信託受益權「變相增貸」，衝擊中小型建商資金運用，也有助遏止預售屋房價炒作；對壽險或銀行業者來說，則是少了一個投資標的。 

建商資金運用恐受限
政府打炒房，銀行緊縮不動產授信後，有愈來愈多的建商，開始將手上的「信託受益權」轉賣出來，並開出5%~8%利息給投資人，讓不少銀行和壽險業趨之若鶩，又以壽險業投資為大宗。

例如2011年當年，在林口推「世界首席」預售案的甲山林，就把將交屋的汐止「甲山林天廈」，以10億元價格，將信託受益權轉讓給台灣人壽；京業建設也在同年，把在捷運新北投站的「京倫吾悠」受益權，以6億元轉給宏泰人壽。

此舉對建商而言，可提前取得全部的資金，也是變相增貸。如10億元預售屋建案，建商向銀行土建融只能貸6億元，若再將2億元的「信託受益權」轉賣給壽險業者，等於「變相增貸」了8成。

金管會上周五（12日）和央行召開聯繫會議，會中金管會認為美國量化寬鬆政策（QE）退場，房市反轉風險升高，卻發現建商多把預售屋的「受益權」轉讓出去，一旦房價反轉、或建商跑了，不願贖回受益權，會產生很大的道德風險。 

房價反轉受益權無用

金管會官員說，2011年5月新修正的預售屋定型化契約中，「預收款履約保證信託機制」規定，若建商沒有依法依約交屋或完工，法院拍賣後，購屋的民眾是優先受償，再來才是買「受益權」的金融業者。官員說，這些金融業者手上的「受益權」，等於是次順位債券，如果房價反轉或建商跑了，這些受益權就如同一團廢紙。 

預收款信託金額攀高
為避免民眾和投資人權益受損，金管會最快本周將發布相關規定，全面禁止建商將預售屋的「預收款信託受益權」轉讓出去，因受託人屬銀行，銀行局將透過銀行去管理。

依現行規定，建商需將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，等到建案完成後，不動產的銷售收入，受託銀行將交給建商；但建商可將此銷售案利潤的「受益權利」，轉賣出去，稱為受益權，屬債權的一種。

據信託公會統計，今年第1季「預收款信託」金額達140.62億元的高點，且呈現逐年走高。 

【報你知】不動產信託受益權

建商將民眾買預售屋的錢，都交付銀行信託，稱為「不動產信託」，由受託銀行視建案工程進度，逐次撥款給建商，專款專用，降低建商倒閉、捲款逃走的風險。
等到建案開發完成後，不動產的銷售收入，屬於信託利益，銀行將交給受益人（建商）享有。
建商若希望提早拿到資金，而非等工程完成後才拿全部資金，可以將「信託受益權」轉賣給其他投資人，由建商給付約5~8%利息給投資人，並約定1~2年內贖回受益權，目前投資者多是銀行或壽險業者。
但當房價反轉或建案沒完工，建商不願贖回受益權，除買預售屋的民眾權益恐受損外，受讓人（銀行或壽險業者）手上的「受益權」也可能變成一團廢紙。 

新規上路 嚴管1坪、豪宅農舍

作者： 陳文信╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月8日 上午5:30
中國時報【陳文信╱台北報導】

為了遏止國內「一坪農舍」及「豪宅農舍」的亂象，內政部修正相關辦法，今年七月起，新建農舍面積不得低於十三坪，五年內亦不得重複申請農舍建照許可。此外，農舍須受定期檢查，建築違規未改正者，將遭廢止建築許可。

內政部七月初修正《農業用地興建農舍辦法》，一口氣對農舍管制祭出多項的緊縮政策，營建署代理署長許文龍直言，就是不要再讓建商和地主「把農舍當成房地產炒作」，好讓農舍回歸為農用，落實農業環境的永續發展。

近年來，宜蘭、竹苗等地區，出現許多「一坪農舍」求售的荒謬現象；還有不少案例就是先以支援相關農產工作為名興建農舍，再轉售給非農民的買家，之後又被改建為極盡豪華的宅第，讓鄉村的農作產業和田野風情全變了調。

內政部本月起祭出新規定，緊縮農舍建坪、申請資格及年限，依修正發布的《農業用地興建農舍辦法》，農舍最小興建面積為四十五平方公尺（約十三坪），除了原起造人外，分期興建者也皆應辦理農民資格審查，包括買地應滿兩年，居住在戶籍所在地也要兩年。

此外，五年內曾取得農舍建照執照者，除因原執照撤銷、失效或因天災拆除，不得再申請興建許可。也就是說，農民興建農舍的面積不得低於十三坪，五年內也不得再蓋其他棟農舍，若轉賣給非農民者，買家則不得再申請擴建或改建。
農民若為營造良好生活環境，而要集中興建農舍，新辦法也規定，棟數不得逾五十棟，且應採分幢、分棟方式建築，集村農舍用地總面積應小於一公頃，避免農舍過度密集。
內政部也規定，農舍起造人所持有的農地，必須在同一或毗鄰的鄉鎮市區，以避免農舍蓋在特定地區，持有的農地卻遠在山區或山坡、森林等保育區等不合理的怪現象。

此外，有鑒於農舍屬「與農業經營不可分離之設施」，該辦法也新增定期檢查與處理的機制；用途或建築未依規定者，政府將可限期改正，屆期如不改正者，得廢止其許可，以有效遏止農地被炒作。