巴克萊：台灣房市進入政治冰河期

作者： 記者張志榮╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月23日 上午5:50

工商時報【記者張志榮╱台北報導】

巴克萊資本證券非科技產業研究團隊主管葉昌明昨（22）日指出，台灣房市已進入「政治冰河期」，未來18個月政策不確定性將衝擊大台北地區房價下跌5％至15％，其中又以台北市的豪宅，及新北市的新莊、林口、淡水等地區會面臨較大降價壓力。

葉昌明因而將華固（2548）、遠雄（5522）、冠德（2520）等3檔個股投資評等均調降至「中立」，合理股價預估值分別調降至69.9、38.8、24.6元，非科技族群較看好南亞（1303）與統一（1216）。

不過，葉昌明認為，冠德、華固、遠雄2014年現金收益率分別達8.1％、7.8％、10.1％，2015年也有5.2％、7.2％、6.2％，對股價下檔應可構成支撐。

葉昌明指出，與中國4月起紛紛祭出寬鬆政策不同的是，台灣政府在下列兩項因素考量下，房市政策將會轉趨嚴格：

一、接下來的選舉將使得政治人物制定有利於中低收入選民的房市政策；

二、政府無法提供年輕族群足夠的公共住宅；儘管台北市的換屋需求仍在，但投資需求預期未來兩年都不會好。

受到政府利空政策影響，去年房市交易量創下近12年來新低、且大台北地區房價約下滑3％至5％，葉昌明認為，受到下列兩項因素影響，未來18個月房價預計還會再跌5％至15％：一、需求展望依舊欠佳；二、央行自明年起將展開新一輪升息週期。

根據葉昌明的評估，台北市的豪宅（因房屋稅大幅調高）及新北市的新莊、林口、淡水等地區（供給明顯過剩），在房價上會面臨較大下修壓力。

葉昌明指出，新版資本利得稅制不但會衝擊房市需求，且會增加建商所得稅率；更甚者，房市景氣從去年開始丕變，後年起建商獲利能見度將降低，考量到房價走跌、銷售表現欠佳、稅率假設值拉高等因素，將建商淨資產價值（NAV）調降10％至26％。

葉昌明表示，目前營建族群股價大多處於過去6年投資價值區間的中低階位置、低於NAV預估值約30％至50％左右，但即便如此，如此低的投資價值預計還會持續至明年1月總統大選前，因為房市政策不會有利，加上華固與遠雄過去6個月股價表現還算不錯，都是此時調降相關個股投資價值的原因之一。

破解房地合一觀念 該買該賣了然於胸

作者： Yahoo!奇摩 | Yahoo奇摩新聞 – 2015年5月17日 上午9:11

行政院公布新版房地合一稅制，較原先財政部版本以課稅效率相比略為複雜，但只要弄懂自住優惠條件、奢侈稅同步退場、現有屋主不受影響的觀念，大可輕鬆看新版稅制內容。        

新版房地合一稅制較偏向公平性來考量稅制規畫方向，不過本週還有三場公聽會，再聽取各界意見。    

新版房地合一稅首先要弄懂的觀念是：        

1、105年1月1日開始適用新稅制，腦中要先以這一 天為時間軸，與先前舊制一切為二，這一天之後買進的房屋全數適用新的稅制，同一天奢侈稅退場消失。    

2、因為有奢侈稅2年的閉鎖期，所以回推兩年前，103年1月2日當天起之後取得的房地，「持有期不滿2年」，於105年1月1日實施前出售，課奢侈稅；若是在105年1月1日實施之後出售，課房地合一稅。            

3、最巧妙但又不易想得通的是，不論103年1月1日之前，一直到房地合一稅實施前(截止日是104年12月31日)所取得的房屋，只要忍住「持有期滿兩年」再出售，將全數按照現有舊制來計算各項稅賦，不適用房地合一稅，因此財政部認為近期房市買賣可望活絡，其實是會有賣方的「逃命波」或買方的「搶購波」。  

4、課稅的稅基是：房地收入-成本-費用-公告土地漲價總數額(非土地增值稅的稅額)；成本是指買價、契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、裝潢費(要耐用兩年以上的裝潢、改良、增置)、修繕費等到房屋可使用前的一切費用；費用則包括仲介費、廣告費、 清潔費、搬運費等。前提是收據一定要保留為佐證。  

5、自住是指夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租的條件通通滿足，才適用課稅稅基(課稅所得)在400萬元以下免稅，超過400萬元部份按10%稅率課徵。預料若是政策順利上路後，第一個適用自用400萬元以內免稅的民眾， 將出現在民國111年。                             

 6、若是非自住者，或是僅部份滿足自住條件者， 一律改用境內居住者的稅率規定，也就是持有1年以下 課徵45%，1到2年內課徵35%，2年到10年課徵20%，10年以上課徵15%。                                   

7、自住重購自用住宅，現行規定僅限於小宅換大宅(以金額區分)才能退稅或扣抵，為因應高齡化社會，新增規定大屋換小屋時，可按售價比例退稅或扣抵。同時配合自用住宅優惠6年適用1次為限，重購後5年內不 得改作其他用途或再行移轉。                      

 8、非中華民國境內居住者，或是營利事業賣屋，持有1年以下課稅率45%，持有超過1年課稅率35%。  

售屋必看！奢侈稅條件變嚴格囉！

2015/05/04 出處：財訊趨勢特刊 第 0 期 作者：House123

一位新北市新成屋建案的代銷小姐說她有客戶已被要求提出佐證，因新法規初上路，措手不及，因此補繳了稅，售屋前不可不慎！

讀者來函詢問：「我兩年前在外縣市買了一間預售屋，去年以毛胚交屋，今年想以毛胚直接轉賣。我名下只有一間房子，是不是只要把戶籍遷進去，就不需要課奢侈稅呢？」

持有兩年內售屋的賣屋族注意了！奢侈稅條件變嚴格囉！以前只要名下無其他房產 （含配偶與未成年子女）、遷入戶籍、持有期間無出租無營業，就算持有不到兩年，也不用繳奢侈稅。不過，從今年起，除了以上條件外，還必須要能舉證「自住事實」才行。

「特種貨物及勞務稅條例」已於今年一月七號通過最新的法規，為了避免用人頭買賣，新增「自住事實」這個免稅條件（相關法規連結，詳見第五條規定）。畢竟，要人頭遷戶籍不難，要人頭真的搬進去住，可就沒那麼容易。不過，「自住事實」要如何認定呢？除了水電帳單可不能只繳最低基本費用外，要自住總會裝潢、買家具、家電吧！自住族建議保留這些帳單和照片，作為日後需要提供的佐證。不過，如果你以為只要裝潢好，買家具家電來拍照，全天候點燈，偶爾來洗澡用水就可以避開奢侈稅的話，可就錯了！國稅局還會打電話詢問社區管理員、保全或鄰里長，問這一戶是否有入住！一位新北市新成屋建案的代銷小姐說她有客戶已被要求提出佐證，因新法規初上路，措手不及，因此補繳了稅，售屋前不可不慎！

由於毛胚屋僅拉好管線，衛浴設備、廚房、地板、油漆都還沒做好，如果你想要以毛胚直接轉賣，要舉證說明售屋前有「自住事實」實在有點牽強。在新法規下，建議裝潢以後先自住或收租，等兩年後再另作打算囉！

如果對是否符合奢侈稅的免稅條件有疑慮的話，可以先詢問地方國稅局。有些地方國稅局有提供「特種貨物及勞務稅預約健診服務」，可以在售屋前先將資料準備好，確認符合免稅條件再安心售屋喔！

陸資在臺取得不動產 同社區以總戶數10%為上限

104-03-19 10:00 AM 發言人室

為避免大陸地區人民在臺取得不動產集中於特定地區，可能造成陸資炒作房地產市場疑慮，內政部將限制大陸地區人民在臺取得不動產的集中度，同棟或同一社區的建物總戶數以10%為上限，自今(104)年7月1日起實施。 內政部表示，自91年開放陸資來臺購置不動產至去(103)年底止，陸資經內政部許可取得不動產共181件，其中自然人取得者169件，陸資公司、團體因業務需用取得者12件。為避免陸資來臺投機炒作不動產，自去年元旦起實施「大陸地區人民取得臺灣地區不動產採行總量管制的數額及執行方式」，限制每年大陸地區自然人取得土地上限為13公頃、建物400戶，年度數額有剩餘者，不再留用；長期總量土地1,300公頃、建物2萬戶，長期總量及年度數額原則每半年檢討1次，截至去年底，大陸人士取得土地共0.1525公頃、建物42戶。 又因考量兩岸關係較為特殊，為避免申請案過度集中，造成社會疑慮，所以參考新加坡組屋出租給外國人比例上限，每個鄰里整套組屋出租給外國人的單位，比例不能超過8%，而每一棟組屋的比例不能超過11%的規定，取其中間值，增訂大陸地區人民取得我國住宅集中度以總戶數10%為上限，若總戶數未達10戶，則可取得1戶。例如，某社區總戶數為100戶，大陸地區人民許可取得該社區的住宅上限為10戶。 另外，考量大陸地區人民提出申請取得不動產前，需先辦理身分驗證程序，及來臺尋覓適合供自住用不動產，已投入相當時間、金錢成本，宜給予適當先期作業時間，作為新訂法令實施前的過渡時期，故這次新增集中度以總戶數10%的上限規定，將自本(104)年7月1日起實施，以維護其權益。 內政部強調，陸資來臺購置不動產，占全國不動產交易量比例仍低，但隨著兩岸經貿及交流的增加，陸資來臺取得不動產的需求將增多，為能及時因應政府兩岸政策及不動產市場情勢變化，總量管制限額將以動態檢討調整，除每半年會商相關機關定期檢討外，必要時也將隨時機動調整，以強化現行陸資來臺取得不動產的相關管理機制。

聯 絡 人 ：	秦錚錚科長
聯絡電話：	(02)2356-5246
發稿單位：	地政司

業務最前線／商業郵件管理五原則

2015-04-23 02:36:24 經濟日報 吳育宏

雖然網路通訊軟體大幅降低「語音」溝通的成本，讓我們可以更頻繁地與國外客戶交談，但是「電子郵件」在國際貿易仍然是無可取代的工具。用書面文字溝通，除了讓雙方三思後再表達，避免因為國際語言的口音、慣用詞不同而產生誤解，更重要的作用是留下溝通紀錄，作為日後資料查詢、爭議釐清的依據。

然而，業務人員要改善無效率的溝通（客戶沒有回應），甚至是反效果的錯誤訊息傳達，必須注意商業書信的幾個基本原則。

第一，使用簡單的詞彙和文法。商業書信主要的目的是確保交易順利，而不是展現高深的語文造詣，養成習慣問自己：「這一段內容，還有更簡單、更淺顯的表達方式嗎？」

第二，儘可能「條列」你的內容。客戶可能同時處理多項事務，而且少有耐心研讀長篇大論的文字，「條列式」才容易吸引注意力並區分重點。條列式也有助於自己整理思緒，用更有邏輯的方式陳述事情。

第三，具體的人、事、時、地、物。當我們要溝通棘手的議題，例如：處理客訴、調漲價格、銷售談判等，業務人員是否具有「說服力」是最主要的關鍵。重複檢視你的郵件內容，納入更多具體的事實（fact），是提高說服力的必要步驟。

第四，明確的「待辦事項（To Do List）」。有時候客戶沒有回應或是沒有採取行動，是因為我們的請求不夠明確；或者，我們沒有把自己要採取的行動表達清楚，都會讓溝通不到位，產生誤解或拖延。

第五，電子郵件就是最好的專案管理資料庫。若是我們妥善地分類和歸檔，九成以上的重要資訊都在電子郵件紀錄裡供查詢。

業務人員身兼專案經理的角色，定期檢視「寄件備分」也會發現許多待追蹤和協調的工作。因此，一個人管理電子郵件的水準，幾乎決定了專案管理的成效。

我所共事過具備傑出「管理能力」的業務人員和主管，大多也是「電子郵件管理」的高手。

雖然是看似簡單的動作，其中卻包含溝通表達、邏輯思考等眾多能力，才能讓一個人把專業的工作變得簡單、變得有效率。

換另一個角度來說，如果你連電子郵件都管理不好，客戶又怎麼會把上百萬的訂單交給你管理呢？

（作者是管理顧問，本專欄每周四刊登）