心動且慢行動 錢進海外房市5陷阱

2015-03-30 07:25:40 聯合報 長富國際地產總經理鄭哲昇

長富國際地產總經理鄭哲昇

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國內房地產市場經過十年多頭激情，房價累積可觀漲幅，但受限薪資長期停滯不前，「高處不勝寒」是形容當前房市氛圍的最佳寫照，相對地，為追求新的獲利機會，把投資觸角延伸到海外，成為許多房產投資人的新課題。

不過投資海外房地產有不少需要注意的地方，投資人應注意以下五大要點，以降低風險，提高致勝機會。

一、資金進出自由嗎？資金進出自由向來是海外投資最要緊的衡量指標，許多開發中國家為吸引外資，標榜資金可自由進出，但投資前應深入了解，是否有隱藏性外匯管制。

二、投資報酬率真的這麼高嗎？海外房地產標榜租金投報率10%以上，可能讓人心動，但別忘了，這些並非法律保證。近年東南亞國家如馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊、緬甸仰光這3個首都房地產，換算投資報酬收益率確實達兩位數，但這些是過去的表現，未來是否可維持高成長動能，仍要深入評估。

三、該國房地產管理架構完備嗎？觀察全球不同程度的經濟開發國家的房地產市場，可發現一個共同趨勢，就是房地產進入市場經濟規模時期，但房地產的法規卻趕不上市場強力的成長時，反而是很好的投資機會，然而當法規稅制一一架構完成後，房地產再現投資熱潮的機會就變小。

四、當地政權是否穩定？相較於其他已開發家國家，許多開發中國家的政權更迭頻繁，從實務上看，當政權轉移後，對外改革開放的政策都照舊進行，近年來東南亞國家持續大力開放外資可見一斑，通常任何政權執政，都不敢與人民口袋為敵。

五、投資標的品質及能否如期完工交屋？除了日本及歐美之外，目前在台銷售的海外房地產大多數是預售性質，目前尚無提供履約保証的安全機制，投資前應多打探開發商已完工使用的建物品質如何及出租率實績表現等，以免影響未來投資報酬率。