2014年4月28日 星期一

房價、經濟與炸彈

2014年04月29日00:24  
作者:花敬群(德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授)

台北市副市長張金鶚喊出兩年房價跌三成,引發一陣撻伐抗議之聲。不過幾天前,江宜樺說兩年內要將房價所得比從15倍降為10倍,意謂跌價33%。據筆者觀察,張金鶚的論點其實是順著江宜樺的話,但結果似乎反成為江宜樺的擋箭牌。官大似乎還是比較安全。

有趣的是,才與張金鶚討論房市改革的財政部長張盛和,可能怕被連累,趕緊說房價跌兩成會是災難。同一時間,金管會可能是為了給江宜樺贊聲,趕緊說明房價跌兩成(另一說三成)不會對銀行造成危害。我相信,金管會的說法是有壓力測試的依據,張盛和的說法較偏向直覺推論,並不算離譜。

離譜的是,也有經濟學者與建商大老闆趁機跳出來高喊:「房價下跌經濟崩盤」,這是他們已經有一陣子不敢說的恐嚇社會論調,急著跳出來說的,一定是最心虛也最怕房價下跌的人。但卻留下了房價與經濟到底有甚麼關聯性,這個極重要的問題,以及房價該跌幾成,這個極度不可思議的問題。

行政院主計總處這些年來的GDP相關報告說得很清楚:第一,房地產業與其他產業的產業關聯很低(漁業都比房地產強),所以毫無稱為火車頭產業的道理。第二,過去十年的GDP中,屬於建商、仲介、代銷…等的貢獻比例,以2006年最高,近年來房價高度上漲,房市對經濟的貢獻卻持續下滑。第三,即使是貢獻度最高的2006年,房地產服務業對GDP的貢獻比例也不到1.5%。第四,不動產業對GDP貢獻最主要項目是「住宅服務」,佔GDP比例約8%。依主計總處的定義:住宅服務指住宅用房屋提供服務的價值-即「租金」。第五,不動產裝潢修繕佔GDP的比例,過去二三十年來維持在2~3%之間,且與房屋交易量無關。第六,營造業產值超過七成屬於公共工程,屬於蓋房的比例也很低。

若從房價長期趨勢觀察經濟成長與消費支出的增加率趨勢,可以清楚發現,1994~2002年房價下跌的年代,消費支出年增率多高於經濟成長率,2003年房價開始上漲後,則反之。很顯然的,主計總處的資料已清楚說明,房市不是火車頭產業,高房價會拖累經濟成長,房價下跌可以擴大內需,增加就業與經濟成長。打房救經濟,是有證據的道理,應該也是非常適合當前的施政原則。

但確實不能忽視,房價過度下跌可能對金融機構的潛在壓力。筆者曾簡單測試分析過,短期內三成的跌幅,可能剛好就是那條要出事的紅線。問題是,房價漲跌多少,基本上是由市場所決定,總不能公投決定未來每年房價要漲或跌多少?但是,若完全放任未來一兩年房價由市場定奪,大家也非常擔心房價泡沫這顆潛在的未爆彈。不拆除,怕他自己爆;主動拆除,也怕動作太大引爆;更可怕的,可能是來自中國或國際的風暴,引爆台灣的房價炸彈。或者,政府使盡力氣讓房市勉強撐著,會不會因此引爆另一顆社會與政治的壓力鍋。

最讓人不解的是,在房市已被團團包圍四面楚歌的節骨眼,內政部卻跟著表示,解決當前房價過高的政策,大方向仍應回到99年的「健全房屋市場方案」,藉由加速都更、增加房屋供給應是最佳的政策選項。我看不懂這是甚麼招,看不出誰真的用心去了解問題。我感受到的比較像是:枯藤、老樹、昏鴉;房價、經濟、炸彈。夕陽西下,斷腸人在天涯。碰!

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