2016/07/26
讀者邵小姐問：
5年前我向建設公司購買一間餘屋，期間未正式居住，僅每週去打掃1次，去年10月底委託仲介售出。但前幾天仲介來電表示，現任屋主聽到管委會提及，建商未在浴室施作防水層，現任屋主希望加做防水工程，由我和仲介分攤費用，但我之前都沒發現漏水，而房仲自己提供買家保固，現在要我分擔修繕，合理嗎？
律師嚴奇均答：
依《民法》規定，原則上，賣家必須擔保房屋出售給買家的時候，房屋沒有滅失或減少其價值的瑕疵，如果有這種情形，買家可以要求賣家減少買賣價金或訴請賠償，甚至主張解除買賣契約。那什麼是滅失或減少其價值的瑕疵呢？若房屋在出售當時就有會漏水的問題，通常就會被認為屬於減少其價值的瑕疵，畢竟依社會經驗，房屋若會漏水，價格自然會降低。而且這種賣家的瑕疵擔保責任，原則上不會因為賣家主觀上知悉與否而有不同。所以，不論仲介是否提供買家保固，讀者都應負責。為了維護交易安全及法律秩序的安定，《民法》設有消滅時效的規定，如果在交屋後5年才漏水，或買家通知賣家有漏水情形後6個月內沒有行使相關權利者，賣家就可以主張時效抗辯，不負瑕疵擔保責任。而倘使該屋出售時並無漏水瑕疵，但施作防水工程有其必要性，基於完全給付，賣家恐有義務分擔施作費用。
(許淑惠／採訪整理)
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