北市361億元「祖產」沒人要 快來登記

作者： 記者邱瓊玉╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2013年3月30日 上午3:53

北市有高達361億元的不動產沒人要？北市府地政局近來清查轄內逾期未辦繼承登記的土地、房屋，竟多達1萬多筆土地、1800多棟房舍未辦理登記。地政局提醒，逾期未申請者，將列冊管理15年，若過了法定公告期限，將會拍賣歸公。
地政局統計，去年未辦理繼承登記的土地約2314筆、房舍則有244棟，若依公告現值計算，單是土地總值就高達57億3160萬元。
至於全市列管未辦理繼承登記的土地則高達1萬3033筆，房舍約1809棟。換算下來，「沒人要」的土地總市值高達361億9277萬元。
逾期未辦繼承登記的土地、房屋，只要超過法定公告期限，就會移交國有財產署公開標售。地政局統計，近3年來，就有757筆土地、78棟房舍遭移交。
地政局主任秘書駱旭琛表示，民眾逾期未辦繼承登記大致分為四種，分別是繼承糾紛、沒有後代、繼承人不在台灣，以及不清楚祖先留有土地，才會導致祖產沒人要。
他呼籲民眾盡速辦理登記，以免祖產歸公，得不償失。
地政局地籍及測量科長葛澤桓表示，凡是死後有不動產者，繼承人應盡速向國稅局申報遺產稅，並領取遺產稅免稅或繳清證明書，並在繼承開始日起6個月內，向地政機關申請繼承登記。
葛澤桓指出，民眾未能即時申辦繼承登記，多半是因繼承關係複雜或人數眾多，所有繼承人難以齊聚一堂。他建議，民眾可先以「公同共有」的法律關係來解決。
葛澤桓表示，若未能如期申辦登記者，每個月還將開罰一倍登記費，逐月倍增，最高可罰20倍。登記費為遺產價值的千分之一，若是價值千萬元的土地，登記費即為一萬元，逾期未登記，登記費將加倍為2萬元，最高至20萬元。
葛澤桓表示，超過1年未辦理繼承登記者，將列冊管理，逾期15年未申請繼承登記，將移請財政部國有財產署公開標售，標售所得以專戶儲存，繼承人可依法領取，逾10年未提領即歸屬國庫，如標售5次仍未標出者，即登記為國有。
地政局提醒，民眾若因繼承訴訟等不可歸責原因，導致無法如期登記者，可檢附相關證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理。

售屋獲利要繳稅 賠錢要列舉損失

自由時報 – 2013年3月23日 上午6:18記者簡明葳╱專題報導、攝影

報稅季將至，民眾已經陸續收到綜所稅單，關於房地產的稅制，主要有買賣交易所得稅與租屋列舉扣除額。若在去年賣屋有獲利者，今年報稅時就要申報「財產交易所得稅」，財政部剛調升售屋所得標準，部分區域今年稅額會增加。如果房屋「賠錢賣」，記得列舉交易損失，否則要補稅，得不償失。
近幾年房價續漲，不少人售屋獲利，財政部賦稅署昨最新公告101年度「個人出售房屋財產交易所得標準」，依照各地房地產交易價格及漲幅調整，其中台北市的大安區、中正區、信義區及松山區提高到房屋評定現值的48％，是目前全台最高處。新北市仍維持四大分區的認定原則，不過泰山、林口區因為房市交易熱絡，從14％調至26％，調幅居全台之冠，而三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，則往上調至28％。

財產交易稅如何計算？信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，房屋交易所得是以房屋評定現值乘以個人出售房屋財產交易所得標準後，再併入個人收入加總計算。以陳先生101年出售一戶位於大安區的「帝寶」為例，目前評定現值為700萬元，若乘上稅率48%，等於所得是336萬元，假設無其他所得累進差額，綜所稅最高稅率40%，陳先生去年交易帝寶的所得稅就是134.4萬元。

若是在其他房價漲幅不高區，或是列舉扣除後的房屋交易所得，低於政府公告的房屋評定現值時，就可以選擇對自己有利的方式申報，少繳一些所得稅。

假設黃小姐4年前在新北市三重區購屋花了500萬元，去年以750萬元賣出，今年要申報所得稅時，因可扣除裝潢、仲介與代書費等，共計150萬元的成本，因此財產交易所得額為100萬元，若以今年稅率28%計算，今年有28萬元應列入所得申報。
若黃小姐的房屋評定現值為200萬元，列舉扣除後交易所得100萬元還是較低，列舉扣除就相對有利。

信義地政士聯合事務所專案經理林以德說，依房屋評定現值申報，就不需要檢附資料，若要以實際財產交易所得申報，就要列舉扣除應檢附完整文件，像是購屋支出的稅費、公證費、裝修費等，以及轉移費用，如仲介費、清潔費等，要保留完整單據，都可以列舉扣除。單據應為統一發票、正式收據，收據抬頭應為屋主，且單據若能附註地址尤佳。

若購屋總支出若大於售屋價格，可免繳房屋交易所得稅，並可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來2年內的財產交易所得，即享有「重購自用住宅扣抵稅額」。

蘆洲線不延伸 五股八里不通

中央社 – 2013年3月10日 下午3:44（中央社記者王鴻國新北市10日電）
地方關注的捷運蘆洲線延伸五股、八里議題，新北市府因施工有困難決定不延伸，五股泰山線朝輕軌規劃，五股八里線暫作罷。
新北市政府交通局指出，捷運蘆洲線是否延伸五股、八里，曾是地方爭取已久議題，早在民國98年就委外辦理可行性研究，但根據台北市政府捷運工程局的評估，認為有施工困難，不作延伸規劃。
市府指出，捷運局評估蘆洲線延伸，因無法敲除機廠聯絡道潛盾隧道，蘆洲站後端主線未預留岔軌及施工空間，以致工程、營運等方面考量上都有困難。
因此，五股泰山線朝輕軌系統規劃，自捷運蘆洲線蘆洲站經洲子洋、新五路、中港南路銜接機場線A5a站（中山路2段與民生路口）；八里捷運採淡海輕軌延伸，由淡江大橋跨越淡水河，經十三行博物館到商港路。
市府指出，五股到八里間暫不作捷運規劃，因台15線是唯一可布設軌道路廊，如採地下型式，成本過高；如採平面，道路空間不足；如高架化，又須大量拆遷房屋且運量小，不具經濟效益。因此，全案將視地區未來發展情形再作考量。

日本「超業王」森功有》傳授1000%超級業務王成長心法

作者： 文∣楊倩蓉 攝影∣林育緯 | 30雜誌 – 2013年2月11日 下午6:36
日本「超業王」森功有》傳授1000%超級業務王成長心法

創下業績目標達成率1000%驚人紀錄，在日本有「1000%超級業務王」之稱的森功有，最近來台，在接受《30》專訪時說，頂尖業務員與一般業務員不同之處在於，「Top Sales都會去找擁有決定權的人」，不會浪費時間在沒有權力決定交易的人身上。
景氣好的時候，一般業務員至少還可以用亂槍打鳥、勤拜訪的方式來達成業績；一旦景氣不好，許多業務員就算打再多電話、走再多的路也徒勞無功，因為客戶的消費習慣就會開始變得保守，偏偏真正的頂尖業務員卻可以突破不景氣，繼續創造佳績，讓一般的業務員疑惑不已。
森功有的新書《第1名業務員只靠一個好習慣》，其中最精萃的理念就是交易關鍵人攻略，與連續拿下日本保險業第1名達30年之久的柴田和子是不約而同道理。柴田和子曾說：「擒賊要先擒王，找不到『王』，跟小嘍囉耗，只是白費力氣。」
換句話說，愈不景氣，其實一個公司的決定權會向上移，如果只是跟負責採購的聯絡窗口推銷是沒有用的，誰手中握有預算，誰才擁有決定權，這才是業務員真正要培養的「交易關鍵人攻略法」。
交易關鍵人攻略
森功有做業務員的第1年其實就已經成為業務新人王，他回憶，當時他比誰都早上班，一直工作到三更半夜，當時他採用的正是亂槍打鳥的方式，只要有空就去拜訪客戶，只要客戶稍有反應，就趕緊去主動接洽，雖然彼時年紀尚輕，可以負擔這樣超時的工作方式，但是他偶一回頭，發現公司真正資深的TopSales總是用輕鬆的工作態度去做業績，還可以沒事就找他去喝酒。
結果，他找到了一個完全扭轉他後來追求業績的方式，那就是交易關鍵人攻略法；森功有說，一般業務員要變成Top Sales，不在於幾年的經驗，而是在於一個觀念。
正因為觀念搞清楚後，他的業績達成率從200％躍升為1000％，這個輝煌的成績，連他自己也驚訝了好久。
那麼，究竟要如何做到交易關鍵人攻略法？

1.別把時間浪費在沒有決定權的人身上：

首先，無論你是菜鳥業務員或是老鳥業務員，在你準備推銷商品前，你要先培養的習慣就是先找到關鍵交易人。這個關鍵交易人並不一定是董事長或是總經理，而是實際擁有你所推銷商品的最後決定權的人。

很多業務員會被「負責人」或是「主要聯絡窗口」蒙蔽，下錯功夫在他們身上，到頭來才發現決策權不在他們手上。尤其是愈不景氣時，這些聯絡窗口的負責人的權責就愈小，找到真正對你的商品有決定權的人，才能下對功夫。

2.愈不景氣，決定權就會愈往上移：

森功有指出，景氣好時，很多人都可以靠聯絡窗口就能達成業績，因為這些人手上預算大，上面控制得也不緊；但是景氣不好時，就倒過來變成預算控制得愈好，愈得上面的賞識；如果想要不受不景氣的影響，真正優秀的Top Sales從一開始就找到最後決定權的人。

雖然高層比較不容易找到，甚至也不願意接見陌生的訪客，但是一旦打入高層的好處；其一是，一旦你獲得他的信賴，就更有效率達成你的業績；其二是，當他開始信賴你之後，就會願意轉介他的關係給你認識，透過一傳百的方式，當你開始認識許多擁有決定權的人時，你就更不畏懼不景氣了。

森功有指出，其實台灣與日本都很類似，很多業務員都覺得工作愈來愈難做，即使熟悉各種業務術，但是仍然停留在被數字追著跑的辛苦上，就算達成業績，下個月初業績又重新歸零，又得重新去辛苦拜訪找業績，難怪即使已經成為優秀業務員，晚上還是想著數字想到睡不著。

那麼要如何跳脫這種看似永無止境的循環呢？
答案是，你得先理解，做業務與做推銷是不一樣的；做推銷只是賣東西，但是做業務卻是把自己當成是客戶的夥伴。

業務跟推銷不一樣

信賴：業務員是客戶的夥伴 

信任:推銷員只是賣東西

在一般業務員的觀念裡，總以為給予客戶服務愈多，表示誠意愈足，所以隨傳隨到幾乎成為許多業務員認為在追求好業績上不可或缺的工作態度。
但是事實上真的是這樣子嗎？

頭前公園段 新富聚落可期

作者： 張海雲 | 中時電子報 – 2013年3月15日 上午5:30
工商時報【張海雲】

新北市政府帶頭打造新莊副都心的低碳示範特區，而頭前重劃區更是專為因應「新北城市門戶計畫」帶動的繁榮前景，預先規畫保留的高品質住宅區。
在新北市府精心打造下，副都心重劃區將定位為都會商業中心，而頭前重劃區則是為了因應副都心商業區大量住宅需求而設置的「純住宅環境」；全區採低密度開發，除了管線地下化、井字街廓、設置多處公園外，更以「低密度」、「高居住品質」、「高綠覆」為規劃原則，建蔽率至少都縮減為50％，區內所有建地都要讓出一半建築面積作為綠化，整體景觀佳，更貼近「宜居城市」的高質感綠生活定位，複製信義計畫區豪宅聚落於頭前重劃區，頭前公園段成為新富聚落更是指日可待。

農業用地興建農舍辦法

綜合計畫組
發布日期：2004-06-16
內政部90.4.26台內營字第九０八三０五四號令、行政院農業委員會農輔字第九００一一六七一八號令會銜訂定發布
內政部92.1.3台內營字第○九一○○八七四二二號令、行政院農業委員會農輔字第○九一○○五一二五三號令會銜修正第三條
內政部93.6.16台內營字第○九三○○八三七八八號令、行政院農業委員會農授水保字第○九三一八四八六二八號令會銜修正修正第六條、第八條條文
 
第一條　本辦法依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十八條第五項規定訂定之。

第二條　依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，並符合第三條第一項第四款及第五款規定，其申請興建農舍，得依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。

第三條　依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。

三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、申請人無自用農舍者。

五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。

直轄市、縣（市）政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組。

本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效前取得之農業用地，有下列情形之一者，得準用前條規定申請興建農舍：

一、依法被徵收。

二、依法為得徵收之土地，經土地所有權人自願以協議價購方式讓售與需地機關。

前項土地所有權人申請興建農舍，以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起一年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地者為限，其申請面積並不得超過原被徵收或讓售土地之面積。

第四條　申請興建農舍之土地，有下列情形之一者，不得依本辦法申請興建農舍：

一、依區域計畫法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。

二、工業區內農牧用地、林業用地。

三、其他違反土地使用管制規定者。

第五條　起造人申請建築農舍，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：

一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。

二、主管機關依第三條規定核定之文件。

三、地籍圖謄本。

四、土地權利證明文件。

五、土地使用分區證明。

六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一；及農舍配置圖，其比例尺不小於一千二百分之一。

第六條　興建農舍應注意事項如下：

一、農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。

二、地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。

三、申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。但於福建省金門縣，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：(一) 繼承。(二)為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。

四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。

五、農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。

第七條　個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

第八條　以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定：

一、二十戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）或毗鄰之鄉（鎮、市、區）。但離島地區，得以十戶以上之農民為起造人。

二、各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。但於福建省金門縣興建農舍者，不在此限。

三、參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。

四、依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建之全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分布。

五、集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之二百四十。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過百分之四十，容積率不得超過百分之一百二十。

六、農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度十戶至未滿三十戶者為六公尺，三十戶以上為八公尺。

七、建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於八公尺。但基地情況特殊，經直轄市、縣（市）主管建築機關核准者，不在此限。

八、集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施；其應設置之公共設施如附表。

已以集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。

第九條　都市計畫地區之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示。

非都市土地之農業用地，於農舍興建完成，核發使用執照後，直轄市、縣（市）主管建築機關應造冊列管。

前二項已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。

第十條　起造人提出申請興建農舍之資料不實者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核定，主管建築機關得撤銷其建築許可。

經撤銷建築許可案件，其建築物依相關土地使用管制及建築法規定處理。



第十一條　直轄市、縣（市）主管建築機關得依本辦法規定，訂定符合城鄉風貌及建築景觀之農舍標準圖樣。

採用農舍標準圖樣興建農舍者，得免由建築師設計、監造或營造廠承造。

第十二條　本辦法自發布日施行。

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